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上海市房改94方案,95、96方案的区别


 1991年3月,上海市人民政府制定《上海市住房制度改革实施方案》,确立了“逐步实现住房商品化和自住其力,改变低租金、无偿分配住房的制度”的原则。同年4月,上海市人民政府颁发了《上海市住房制度改革实施方案》14个实施细则。5月1日起,《上海市住房制度改革实施方案》在全市开始分步实施。
1994年5月18日,上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的《关于出售公有住房的暂行办法》〔沪府发(1994)19号文〕,同年6月15日,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》〔沪房改办发(1994)第34号〕,此后,上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这就是我们通常讲的公房出售的“94方案”,它标志着本市的住房制度商品化改革进入全面实施阶段。
虽然10年过去了,但是这个历史遗留问题引发的纠纷仍然很多。老百姓对所谓的94方案,95、96方案并不了解,讲起来也非常吃力。现特对上述问题作如下归纳:

一、上海市从九四年开始房改,我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字,由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。
二、由于关于售后公房的纠纷日益增多,上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案(通常说按照第一次房改方案)购买的公房,虽然房地产权证上只写了一个人的名字,但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的,如果主张房屋共有的,应当予以支持。因此如果是按照94方案购买房屋的话,无论产权证上是否有同住人的名字,同住人(或原在公房内有户口的人)都是共同产权人。若是按照95、96方案的,那同住人在当初购买该公房时应有内部协议,内部协议应当写清将来产权的归属,否则就不能出资购买。根据上海高院对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定:“按94方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持。”例如:王某与其弟同住于某公房,承租人是王某。王弟94年伪造王某的印章将该公房买下,房产证是王弟一个人的名字。王某2007年3月发现上述情况而发生争议。此时如王某要求确权,则法院应判决该房屋为王某及王弟共同共有。
房屋共有人之间的法律关系
既然“94方案”购房共有人对于购买的公房均享有所有权,那么,在生活中就必然涉及下面一系列相关的法律问题:
第一,房屋共有的份额问题。关于售后公房的共有形式,如果共有人之间对于所购公房有占有比例约定的从约定;如果共有人之间对于所购公房没有占有比例约定的话,共有的形式就是共同共有,即共有人享有平均的财产权,拥有平等的权利。根据“一物一权”的原则,在房屋共有关系上,是几个共有人共同享有一个所有权;所以,未经共有人的合意,任何一方不得擅自处置共有财产。
第二,房屋的出租、出售程序。虽然“94方案”的共有人没有登记在房产证上;但是,房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示,在房产证上署名的共有人负有告知、征集意见的特别义务;否则,由此产生的损害后果由行为人负责赔偿。不同意出租、出售的共有人在同等的条件下,有优先承租、购买其他共有人相应份额的权利。
第三,夫妻的共有财产认定。按照“94方案”购房,夫妻之间虽然只有一人的名字登记在房产证上;但是,婚姻存续期间购买的公房仍然属于夫妻的共同财产,除非双方另有约定。
第四,未成年人和放弃产权同住人的权利。1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确,购买公有住房的对象是获得者得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八岁的同住成年人,未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者,不被赋予购房资格,当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次,我们认为94方案这一规定也是合理的,因为让公有住房的承租人(包括同住人)以优惠价格购买公有住房,使之成为产权房,成为权利人的一项远远大于买价的私有财产,是基于我国在计划经济体制下,长期以来所执行的高积累、低消费政策,即工资中不包括住房消费,而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此,从某种意义上来讲,公有住房出售,是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工,作为未成年的同住人,虽然其在公有住房中有居住使用的权利,但是,这种居住使用权是基于多种原因造成的,如父母对未成年子女的抚养义务中,包括为其提供可供政党生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利,正是基于父母的义务,而不是基于其对公有住房的权利,其对公有住房这一财富取得并未付出劳动,所以不能成为当然的权利人。按94分法购买公房产权后,产权证往往不是记载的所有产权人。这一条高院解答,主要是确认,未成年人虽然户口在房内,但产权售后却不享有产权的份额。这样的争议,在实际中是常常遇到的公房出售是国家把多年来的高积累、低消费的工资制度中职工住房方面的待遇返还给职工,所以,未成年人并不是适格的购房人,因此未成年人不享有房屋的所有权。同样,明确放弃产权的同住人也不拥有对房屋的所有权;但是种法律关系依法消灭,房屋所有人不得随意剥夺或者限制未成年人、同住人的权利。我国《婚姻法》规定的家庭成员间的权利义务关系使他们拥有对所购公房的居住使用权,除非这种法律关系依法消灭,房屋所有人不得随意剥夺或者限制未成年人、同住人的权利。

【案例一】

案情介绍

 

2005年2月,张某通过中间人介绍,与吴某就房屋转让事宜达成一致。吴某在本市普陀区红棉路拥有产权房(售后公房)一套,产权人是吴某,实际居住人除吴某外,还有其母亲刘某。双方签订了《上海市房地产买卖合同》,并到交易中心申请了过户登记。房屋成交总价50万元。交易后吴某根据合同约定支付了房款40万元,另10万元于交房后支付。2005年3月下旬,张某取得了产证。但吴某没有如期交房,且下落不明。

 

为了入住该房,张某只得和吴某的母亲刘某直接协商。年过七十的刘某坚持认为,吴某出售该房没有征得她的同意,而且当初公房转产权时吴某曾保证她的居住权,她不愿意搬出该房。对张某提出的其他安置方案均予以拒绝。张某产证在手却毫无办法,只好一纸诉状,将刘某告上法庭,要求刘某迁出该房。

 

法院判决

 

法院经审理认为,吴某作为该房的唯一权利人,其处置产权的行为合法有效,张某合法取得该房产权,也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来,被告刘某作为法定同住人,对涉诉房屋有合法居住权。考虑到被告系高龄老人,又无实际迁让之处,吴某的请求难以被支持。2005年底一审法院做出了驳回张某请求的判决。

 

法律评析

 

售后公房的同住人权利保护,一直是一个备受争议的问题。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的书面同意,以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。但后来,随着产权交易审核口径的改变,交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查,中介机构也开始放松审查,导致同住人权益保护的纠纷不断增加,包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。

 

何为同住人呢?按照上海市相关政策规定,售后公房的同住人应当满足两个条件:第一,转产前在公房内有常住户口;第二,实际居住在房屋内且他处无住房或他处有住房但居住困难的。本案中的刘某,在房屋转产前就是该房的承租人,在转产时虽然放弃作为该房产权人,但作为同住人,对该房显然是有居住权的。

 

吴某作为房屋产权人出售房屋时,应当取得同住人刘某的同意。在买卖合同履行完毕前,如果产权人和同住人关于安置事项没有达成一致,同住人有权拒绝迁出。在通常情况下,购买人即使是善意的,也不能直接诉请同住人搬离。本案中,胡某作为该房产权人,只有两种选择,第一,和同住人刘某协商,通过和解方案解决迁让问题;第二,让同住人一直住下去,直到居住权消灭(死亡)。当然,这不妨害张某追究吴某逾期交房的违约责任。

 

购买售后公房,如何来防范同住人纠纷呢?第一,进行严格的权属审查。售后公房的权利人审查,包括基于夫妻关系的法定共有和基于政策规定的同住人共有(限于按照九四方案购买的公房同住人)。第二,进行同住人审查。根据常住户口审查该房的同住人,并用书面的形式确定同住人同意出售的意思表示。虽然交易中心不再审查同住人是否同意,但并不表明同住人没有了居住权。作为购房者或中介公司,进行这样的审查是有必要的。同住人的户口应当在交易前迁出,以避免户口纠纷。第三,合同审查。除了正常交易条款外,关于同住人的迁出、户口迁移等问题,应当有明确约定。

 

【相关规定】

上海市高级人民法院关于印发《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》的通知

 

沪高法(1996)250号

9、按“九四”方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有。

11、对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人,主张房屋产权的,不予支持。

 

上海高院民一庭民事法律适用问答

2、按1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》(以下简称94方案)购买的公有住房,购房时的未成年同住人,可否确认为售后房的产权共有人?

答:在1994年上海市政府《关于出售公有住房的暂行规定》及以后的有关出售规定中都明确,购买公有住房的对象是获得者得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有常住户口的公有住房承租人或年满十八岁的同住成年人,未成年人的同住人不是国家这种优惠政策的当然享受者,不被赋予购房资格,当然也就不能确权为售后公房的产权人。其次,我们认为94方案这一规定也是合理的,因为让公有住房的承租人(包括同住人)以优惠价格购买公有住房,使之成为产权房,成为权利人的一项远远大于买价的私有财产,是基于我国在计划经济体制下,长期以来所执行的高积累、低消费政策,即工资中不包括住房消费,而是以国家福利的形式将住房无偿分配给职工使用。因此,从某种意义上来讲,公有住房出售,是将工资中不曾包含的住房消费返还给职工,作为未成年的同住人,虽然其在公有住房中有居住使用的权利,但是,这种居住使用权是基于多种原因造成的,如父母对未成年子女的抚养义务中,包括为其提供可供政党生活的居住生活空间等。未成年人对父母承租的住房有居住使用权利,正是基于父母的义务,而不是基于其对公有住房的权利,其对公有住房这一财富取得并未付出劳动,所以不能成为当然的权利人。

3、按94方案购买公有住房、具备了可以主张产权共有条件的人,生前未曾有主张权利的,其继承人能否主张继承共有份额中其应得的份额?

答:对此问题,审判实践中一直有二种观点,一种观点认为,具备可以主张产权共有条件的,对售后公房产权的共有属当然共有,即无论其生前是否主张权利,都是系争房屋的共有人,死后其应得份额应由其继承人享有。另一方观点认为,具备可以主张产权共有条件的人,要求确认售后公房产权共有,应以提出主张并经确认为认定依据,生前未主张的,应推定对房屋产权归属在登记人名下并无异议,因此继承人不能再主张权利。我们原则同意第二种观点,理由是,不动产的取得和转移都要进行登记,所以产权登记是证明权利的有效凭证,一般应以登记为准。但是限于94方案的缺陷,许多欲成为共有产权的人,无法登记在为共有产权人。为了弥补这一缺陷,我院已在1996年发布的沪高法(1996)250号《上海市高级人民法院审理公有住房出售后纠纷的若干意见》第9条中规定“按九四方案购买的房屋,产权证登记为一人的,在诉讼时效内,购房时的购房人、工龄人、职务人、原公房的同住人及其有购房资格的出资人主张房屋产权的,可确认房屋产权共有”。这一条规定,不是一概否认94方案产权证登记的效力,因为有些家庭中具备可以主张产权共有条件的人在购房时确实放弃了权利,而是作为一项补救措施,允许主观上不想放弃产权、又无奈于规定,无法登记为共有产权人的,可以通过主张房屋产权,成为共有产权人;如果其生前未主张房屋产权共有,则视为同意房屋产权归于产权登记人。

上海市高级人民法院关于审理分家析产案件若干问题的意见

 

三、按94方案购房登记权利人死亡后,房屋产权继承的处理

按94方案购买公有住房,登记权利人死亡的,具备可以主张产权共有条件的人,应在知道或应当知道其死亡之日起两年内提出。